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Obligations des copropriétés – Entretien de la vmc

L’entretien de la VMC suscite énormément de questions notamment au niveau des copropriétés. Est-ce une obligation ? Doit-il figurer dans un contrat d’entretien ? Si oui, qui doit se charger de le prendre ? Et quelles sont les responsabilités engagées en cas de sinistres ? 

Aujourd’hui, évoquons les règles en matière de VMC (Ventilation Mécanique Controlée) et faisons un point sur celles-ci afin de vous éclaircir. 

Installation VMC, VMC bruyante

des obligations pour les copropriétés ? oui, mais différenciées

Nous le savons, il est obligatoire que les équipements d’un immeuble subissent des entretiens réguliers. Et ce, pour assurer le bon état général de ce bâtiment. 

L’entretien des ascenseurs, du chauffage, de la sécurité incendie ou encore des portes de garages est obligatoire. Cependant, celui de la VMC diffère du fait des différents types de ventilation. 

La vmc gaz

La VMC Gaz permet l’évacuation des produits de combustion des appareils à gaz raccordés et de l’air vicié par les logements. Le tout en faisant entrer l’air neuf nécessaire à une combustion correcte du gaz et à l’hygiène de la respiration.

Suite aux risques importants d’incendie, l’entretien de la VMC Gaz est devenu obligatoire de part l’arrêté du 25 avril 1985 modifié par l’arrêté du 30 mai 1989. 

Ainsi, les éléments du systèmes de ventilation ainsi que les débits et pressions d’air doivent être controlés. De plus, la vacuité des réseaux doit être entretenus tous les ans. 

Finalement, il est important d’effectuer un nettoyage exhaustif de la VMC Gaz. Ce nettoyage se fera tous les 5 ans.

la vmc sanitaire

La VMC sanitaire est là pour renouveler l’air de votre logement. En ce qui concerne ses règles, elles sont beaucoup plus souples. 

L’article 101 de l’arrêté du 31 janvier 1986 précise la nécessité de faire vérifier au moins une fois par an les installations de ventilation et celles fonctionnant automatiquement dans le cadre de la protection contre l’incendie, par un organisme ou un professionnel compétent qui tiendra un registre comportant les rapports de vérification, intervention et entretien, et les opérations de maintenance.

Article 101 de l'arrêté du 31/01/1986

Même si les points de l’entretien ne sont pas précisés, afin que celui-ci soit efficace, il doit contenir les éléments suivants :

  • le nettoyage des caissons d’extraction et des bouches d’air;
  • le ramonage des conduits;
  • la vérification de la pompe;
  • le curage des fosses;
  • la vérification de la tension de la courroie et des ventilateurs.

Toutefois, la loi en matière de VMC sanitaire n’impose pas la signature d’un contrat d’entretien. Nous vous conseillons pourtant de le faire afin d’éviter tout problème d’hygiène, de renouvellement de l’air, mais également, les risques d’incendies, les pannes éventuelles, les nuisances sonores… 

Prenons en comptes  l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise

Le syndicat de copropriété est « responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice d’action récursoire. »

Article 14 de la Loi du 10 Juillet 1965

De ce fait, si la VMC présente un disfonctionnement, l’assureur vérifiera en premier la date du dernier entretien. Bien évidemment, si l’entretient date de plusieurs années, c’est la responsabilité de la copropriété qui sera engagée. Effectivement, il ne sert à rien de clamer que la faute revient au copropriétaire, quine prend pas soin de sa ventilation, n’aère jamais son habitation, prend une dizaine de douches et bains par jour, cuisine toute la journée…

ATTENTION : Certains départements peuvent rendre obligatoire cet entretien par des règlements sanitaires très précis. 

favoriser la coopération entre copropriétaires

Cohesion, copropriété, copropriétaires

Il est important de noter la différence suivante : le nettoyage des entrées d’air (situées au-dessus des fenêtres) ainsi que des bouches d’extraction individuelles doit être fait par le propriétaire ou le locataire. En revanche, l’entretien du moteur central doit être fait par la copropriété. 

C’est pourquoi, la souscription  à un contrat d’entretien est votée en assemblée générale à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés (article 24 de la loi de 1965 sur la copropriété).

Si un défaut se présente au niveau de l’entretien des entrées d’air et/ou des bouches individuelles, des conséquences sur le réseau collectif apparaitront. Ainsi, une collaboration étroite est nécessaire entre les propriétaires et la copropriété afin d’assurer le bon fonctionnement d’une VMC (dans une copropriété). 

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