L’entretien des copropriétés nécessite certaines interventions régulières qui sont obligatoires et d’autres qui sont conseillées pour le bien-être des habitants. Nous vous conseillons de souscrire un contrat d’entretien pour chaque prestation citée dans cet article.
Pourquoi entretenir sa VMC ?
La ventilation mécanique contrôlée (VMC) permet d’assurer la bonne circulation de l’air dans les logements de la copropriété. Il est important de veiller au bon fonctionnement des installations afin de ne générer aucune panne. En effet, la circulation de l’air dans les appartements n’est pas à négliger pour des raisons d’hygiène et de santé. C’est pourquoi la ventilation est indispensable afin de :
- Lutter contre les pollutions visibles ou non,
- Limiter l’humidité qui est contenue dans l’air ambiant,
- Maîtriser les pertes de chaleur liées au renouvellement d’air vicié.
Entretien des copropriétés : les obligations
La VMC doit faire l’objet d’un entretien des copropriétés. En effet, l’article 101 de l’arrêté du 31 janvier 1986 impose une entretien annuelle au moins une fois par an. En effet, une VMC défectueuse, peut encourir des risques d’incendies et d’insalubrité.
De plus, s’il s’agit d’une VMC gaz, il est obligatoire d’entretenir sa VMC au moins une fois par an selon l’arrêté du 25 avril 1985. En effet, ce système de ventilation raccordé au gaz peut perdre en efficacité. S’il n’est pas entretenu et les risques d’intoxication au monoxyde de carbone se multiplient. Ainsi, les copropriétaires sont dans l’obligation d’équiper leur appartement d’un Dispositif de Sécurité Collective.
Charges de copropriétés : qui paye ?
Dans une copropriété, la responsabilité de l’entretien de la VMC est confiée à un prestataire extérieur. Il peut être choisi par le syndic de copropriété ou par l’assemblée générale des copropriétaires. Les dépenses liées à l’entretien et au remplacement de la VMC font partie des charges communes générales de l’immeuble. Les frais peuvent donc être facturés directement à la copropriété, qui les répartit ensuite entre les copropriétaires.
Il est important de vérifier les règles spécifiques de la copropriété en matière de répartition des charges communes. Ainsi que les dispositions du règlement de copropriété et des décisions prises en assemblée générale.
Pourquoi condamner les vide-ordures ?
Pour des raisons d’hygiène, nous vous recommandons fortement de souscrire un contrat d’entretien pour la condamnation des vide-ordures. Le passage répété des ordures encrasse toute la partie du système. Cela peut entraîner un blocage, mais également de mauvaises odeurs. En effet, les obstructions dues au mauvais état des colonnes ou une mauvaise utilisation peuvent avoir des conséquences :
- D’un point de vue sanitaire : la salissure s’accumule sur les parois constituées de multiples couches de matières organiques est source de bactéries, de virus, d’insectes.
- D’un point de vue sécurité : un incendie peut rapidement être provoqué, si un mégot mal éteint est jeté par exemple.
Entretien des copropriétés : les obligations
Afin de réduire au maximum les problèmes d’hygiène, il est obligatoire de les nettoyer et de les désinfecter au moins deux fois par an.
Dans certains endroits, les vide-ordures peuvent être considérés comme une source de bruit ou de nuisance pour les voisins. Les propriétaires peuvent donc être tenus de s’assurer qu’ils sont conçus pour minimiser le bruit et les odeurs.
Dans certains cas, les vide-ordures représentent un risque d’incendie. Les propriétaires sont donc dans l’obligation de s’assurer qu’ils sont construits avec des matériaux résistants au feu. Et équipés de dispositifs de sécurité appropriés.
La loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 autorise la condamnation des vide-ordures. Si la majorité des copropriétaires vote pour sa suppression pour des impératifs d’hygiène.
Charges de copropriétés : qui paye ?
En général, la condamnation des vide-ordures est effectuée pour des raisons de sécurité, d’hygiène ou de conformité réglementaire. Si la condamnation est décidée par une autorité administrative ou une inspection de sécurité. Il est probable que les frais soient répartis entre tous les copropriétaires en tant que charges communes générales de la copropriété.
Cependant, si la condamnation des vide-ordures est décidée à la suite d’une négligence ou d’un comportement inapproprié d’un ou plusieurs copropriétaires. Les frais peuvent être imputés à ces derniers en tant que charges spéciales. Les charges spéciales sont des frais qui ne sont pas répartis proportionnellement à la quote-part des parties communes détenue par chaque copropriétaire. Mais qui sont imputables à un ou plusieurs copropriétaires en raison de leur utilisation spécifique des parties communes.
Pourquoi avoir un contrat de désisectisation et de dératisation ?
La lutte contre les nuisibles est un enjeu sanitaire. Les propriétaires ou gérants sont dans l’obligation de prendre toute mesure pour éviter une invasion d’insectes, de rongeurs, de volatiles et autres animaux. Ils prolifèrent très rapidement, c’est pourquoi il est nécessaire de contacter rapidement un professionnel.
Entretien des copropriétés : les obligations
En matière de désinsectisation et de dératisation, de nombreuses obligations sont mises en place. En effet, il s’agit d’un problème récurrent en copropriété. Il est nécessaire de connaître ses droits en tant que locataire ou propriétaire. À cet effet, la loi n°2018-1021 dite ELAN du 23 novembre 2018 est venue compléter la notion de logement décent en y ajoutant une condition essentielle ; « le logement doit-être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ».
Charges de copropriétés : qui paye ?
Les frais de désinsectisation et de dératisation sont à la charge exclusive du propriétaire lors de votre entrée dans le logement.
Lorsque l’infestation apparaît au cours du bail, la responsabilité du locataire est mise en cause. De ce fait, l’origine de l’infestation devra être déterminée afin de connaître la part de responsabilité de chacun.
En ce qui concerne la désinsectisation
Avant l’entrée du locataire
Les frais liés à la désinsectisation sont à la charge du propriétaire si une infestation est constatée avant la mise en location du bien.
Naturellement, si le locataire constate une infestation de punaises de lit, cafards, poissons d’argent ou autres insectes peu de temps après son installation. Le propriétaire payera les frais.
Pendant le bail
Si le locataire constate une infestation de nuisibles dans son logement au cours du bail, il doit en avertir le propriétaire. Cependant, selon le décret du 26 Août 1987, le locataire est dans l’obligation de régler les frais liés aux produits de désinsectisation. Toutefois, les frais liés à la main d’œuvre et à l’éradication des nuisibles sont imputables au propriétaire. Il se doit d’être réactif et de faire venir une entreprise spécialisée dans la désinsectisation.
Si le propriétaire arrive à prouver que la présence de nuisibles est liée au manque d’entretien de la part du locataire. Ce sera à ce dernier de régler les frais de la désinsectisation.
En ce qui concerne la dératisation
Avant de mettre en location un bien, le propriétaire est dans l’obligation de remettre au locataire un logement propre dépourvu de toute infestation. En effet, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 met en évidence que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Si ce n’est pas le cas, il devra prendre les mesures nécessaires afin de mettre fin à l’infestation. Dans ce cas, nous vous conseillons de contacter une entreprise de dératisation.
Les frais engagés seront à la charge du propriétaire. Il en sera de même, si le locataire constate une infestation peu de temps après son arrivée.
Pendant le bail
Si une infestation est constatée au cours du bail, le locataire a la charge de prévenir le propriétaire.
Un diagnostic devra être réalisé par un professionnel afin de déterminer l’origine de l’infestation. En effet, si la présence de rongeur provient des parties communes. Le Syndic devra prendre les mesures nécessaires pour mettre en place la dératisation.
Dans le cas contraire, si l’infestation provient des parties privatives. Ce sera le propriétaire qui sera contraint de procéder à la dératisation à ses frais.
Cependant, si le propriétaire prouve que le locataire a manqué à son obligation d’entretien. Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 , ce sera au locataire de régler les frais de dératisation.
Pourquoi entretenir les pompes de relevage ?
Les pompes de relevages sont utilisées dans les immeubles en copropriété. L’objectif est de pomper l’eau usée des sous-sols ou des caves vers le réseau d’égouts principal. Ces pompes sont des équipements vitaux pour le bon fonctionnement des systèmes d’assainissement des immeubles. Et nécessitent une maintenance régulière pour assurer leur bon fonctionnement et prolonger leur durée de vie.
L’entretien des pompes de relevage permet :
- Éviter les pannes : Les pannes de pompes de relevage peuvent être coûteuses et causer des dommages importants aux infrastructures du bâtiment. L’entretien régulier permet de détecter et de corriger les problèmes potentiels avant qu’ils ne deviennent des pannes majeures.
- Assurer la sécurité : Les pompes de relevage peuvent être dangereuses lorsqu’elles ne fonctionnent pas correctement.
- Maintenir la qualité de l’eau : Les pompes de relevage sont utilisées pour pomper l’eau usée et les eaux pluviales. Si ces eaux ne sont pas correctement pompées, elles peuvent causer des problèmes d’odeurs et de contamination.
- Réduire les coûts d’exploitation : Les pompes de relevage mal entretenues peuvent consommer plus d’énergie, ce qui augmente les coûts d’exploitation.
Entretien des copropriétés : les obligations
L’entretien des pompes de relevage est obligatoire dans le cas où l’évacuation des eaux usées de la copropriété se situe à un niveau inférieur au réseau d’assainissement.
La Loi sur l‘Eau des Milieux Aquatique (LEMA) dispose que les propriétaires sont dans l’obligation d’assurer l’entretien des pompes de relevage au moins une fois par an.
La pompe de relevage se met en marche dès que l’eau atteint le regard dans lequel elle est installée. C’est pour cela qu’elle doit être en permanence en bon état de marche.
Charges de copropriétés : qui paye ?
En copropriété, l’entretien des pompes de relevage est généralement considéré comme une dépense courante liée à la maintenance des parties communes de l’immeuble. Par conséquent, les frais d’entretien des pompes de relevage sont généralement à la charge de l’ensemble des copropriétaires. Et sont répartis entre eux en fonction de leur quote-part dans les parties communes de l’immeuble.
Cependant, il est possible que le règlement de copropriété prévoie une répartition différente des charges pour l’entretien des pompes de relevage. Par exemple, il peut être prévu que les frais d’entretien sont à la charge exclusive de certains copropriétaires. Ceux situés aux étages supérieurs qui bénéficient directement de l’utilisation des pompes de relevage.
Il est donc important de consulter le règlement de copropriété et les décisions prises en assemblée générale. Afin de déterminer qui est responsable de payer les frais d’entretien des pompes de relevage dans une copropriété.
Pourquoi entretenir les installations de ventilation des parkings couverts ?
Entretenir les stations de ventilation des parkings couverts dans une copropriété est essentiel pour plusieurs raisons :
- Assurer la sécurité des résidents et des visiteurs : les parkings couverts peuvent être dangereux si la ventilation est insuffisante. En effet, les émissions de gaz d’échappement des véhicules peuvent s’accumuler. Et ainsi causer des risques pour la santé tels que des maladies respiratoires.
- Garantir le bon fonctionnement des équipements : une ventilation adéquate permet d’éviter l’usure prématurée des équipements de stationnement. Tels que les ascenseurs, les portes de garage et les systèmes de sécurité. Des équipements défectueux peuvent entraîner des coûts de réparation élevés et des temps d’arrêt qui nuisent à la satisfaction des résidents.
- Respecter la réglementation en vigueur : la législation exige souvent que les propriétaires de parkings couverts entretiennent régulièrement les stations de ventilation. Afin de garantir la sécurité et la santé des individus. Le non-respect de ces exigences peut entraîner des amendes et des sanctions.
Les obligations
L’installation d’un système de désenfumage est obligatoire dans les immeubles :
- Qui ont été construit après le 1 janvier 1983
- Dont le plancher bas du logement le plus haut est situé à plus de 28 m et dont le niveau au-dessus du sol est situé à plus de 50m
De ce fait, l’entretien des installations est obligatoire chaque année afin de vérifier son bon fonctionnement. Que ce soit pour les habitations (article 33) que pour les parkings (article 89).
Pourquoi entretenir les conduits 3CE et 3CEP ?
Il est important d’entretenir les conduits 3CE et 3CEP en copropriété pour plusieurs raisons :
- Assurer le bon fonctionnement des équipements : L’accumulation de suie et de dépôts dans les conduits de fumée peut entraîner un mauvais fonctionnement. En effet, les équipements de chauffage peuvent être affectés tels que les chaudières, les poêles à bois et les cheminées.
- Réduire les risques d’incendies : L’accumulation de crasse peut augmenter les risques d’incendies. Un entretien régulier des conduits permet de réduire ces risques et d’assurer la sécurité des occupants du bâtiment.
- Améliorer l’efficacité énergétique : Les conduits de fumée obstruées peuvent nuire à l’efficacité énergétique des équipements de chauffage.
Entretien des copropriétés : les obligations
Il est obligatoire de procéder à l’entretien annuel des conduits 3CE et 3Cep. Conformément à l’arrêté préfectoral 31.6 du 20 novembre 1979 du RSDT, qui impose le ramonage des conduits de fumée, quel que soit le combustible utilisé. Depuis le 26 septembre 2015, la Directive Ecoconception limite l’utilisation des appareils gaz à la technologie de condensation. Sauf dans le cas où les conduits sont maçonnés.
Par conséquent, il est impératif de remplacer les chaudières à gaz standard ou basse température, qui ont été installées il y a 15 ans sur des 3CE, par des modèles à condensation plus performante. Pour rénover les 3CE, il existe deux options : remplacer uniquement le conduit central ou effectuer une dépose totale du conduit concentrique, selon les caractéristiques du chantier. L‘article 19 de l’arrêté du 23 février 2018 fixe les règles techniques et de sécurité à respecter pour les installations de gaz combustible situées à l’intérieur des bâtiments d’habitation ou de leur dépendance.
En copropriété, la charge de régler les frais d’entretien des conduits 3CE et 3CEP dépend de plusieurs facteurs. Notamment de la nature des travaux d’entretien à réaliser et de la répartition des charges de copropriété.
En général, les frais d’entretien des conduits de fumée sont considérés comme des charges communes. C’est-à-dire qu’ils doivent être répartis entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part de propriété. Cependant, si les travaux d’entretien ne concernent qu’une partie des copropriétaires, ils peuvent être considérés comme des charges spéciales. Et ainsi, être répartis en fonction de l’utilité qu’ils représentent pour chacun des copropriétaires concernés.
Dans tous les cas, il est important de se référer au règlement de copropriété et à l’avis d’un professionnel. Afin de déterminer la nature des travaux d’entretien à réaliser et la répartition des frais entre les copropriétaires.
